Gebouwonderhoud als onderdeel van een nieuwbouwplan

‘Hoe kan het dat het vervangen van deze armaturen zo veel kost?’ ‘De aanpassingen aan de klimaatinstallatie is niet haalbaar binnen de huidige omgeving’ of ‘de licentie voor het nieuwe toegangssysteem is niet te betalen’. Dit zijn enkele voorbeelden uit de praktijk die wij met enige regelmaat tegenkomen in het beheer en onderhoud van onderwijsgebouwen.

Wanneer wordt er voor een school nieuwbouw gepleegd?

De ontwikkeling en bouw van nieuwe scholen binnen het primaire en voortgezet onderwijs is een taak van gemeentes. Die bepalen welke scholen wanneer in aanmerking komen voor volledige nieuwbouw of een renovatie aan de bestaande bouw. Alle scholen binnen de gemeente zijn opgenomen in het IHP (integraal huisvestingsplan). In het IHP staat de huidige conditie van een gebouw en de globale planning wanneer welke school wordt vernieuwd. Met de schoolbesturen zijn afspraken gemaakt in welke conditie de schoolgebouwen moeten verblijven.

Als er een nieuw schoolgebouw wordt gebouwd is de gemeente hiervan de opdrachtgever, die selecteert de architect, de aannemer en de installateur. Binnen dit team komt de nieuwe school tot leven en worden de keuzes gemaakt voor uitstraling, materiaal en techniek.

Het gehele traject van ontwerp tot aan realisatie van een nieuw gebouw is een aantal jaar, afhankelijk van de grote. In deze jaren worden keuzes gemaakt waarmee diegene die het gebouw moet onderhouden dadelijk 40 jaar moet werken. Is het dan niet bijzonder dat diegene niet wordt vertegenwoordigd in het bouwteam?

Sprekende voorbeelden uit de praktijk

Door de ervaring die School Facility de afgelopen jaren heeft opgedaan binnen het beheer en onderhoud van schoolgebouwen is onze blik op nieuwe gebouwen anders dan die van de architect of aannemer die het gebouw moet bouwen. Onderstaand enkele sprekende voorbeelden uit de praktijk:

De industriële uitstraling: bij een school in het primair onderwijs heeft de architect gekozen voor een industriële uitstraling met hoge, open plafonds waar je de kabelgoten ziet lopen en de verlichting met lange staalkabels vanuit het plafond naar beneden komen. Toen het tijd werd om deze conventionele verlichting te vervangen voor LED bleek deze keuze van destijds een stuk minder gunstig. Het vervangen van deze lampen pakte namelijk een stuk prijziger uit waarmee de terugverdientijd van deze investering fors te noemen is.
De nieuwste technieken: een ander voorbeeld is een schoolgebouw waarbij de nieuwste techniek op het gebied van toegangscontrole is toegepast. Het grote nadeel bleek achteraf dat dit systeem storingsgevoelig is en een conciërge dit niet zelf kan oplossen. Dit met als gevolg grote kosten voor de school achteraf. Was er gekozen voor regulier hang- en sluitwerk waren de kosten minder geweest en kan een conciërge het meestal zelf vervangen.
Klimaatproblemen: het laatste voorbeeld gaat over een school in het primair onderwijs gebouwd met lange gangen waaraan de lokalen grenzen. Toen de vraag kwam om de klimaatinstallatie te verduurzamen bleek dit een grote uitdaging. De installaties zitten aan één zijde van het gebouw en moeten door lange kanalen kunnen voorzien in een prettig klimaat. Door de positionering van de klimaatinstallatie en de vraag waaraan de installatie moet kunnen voldoen is vervangen en verduurzamen een grote investering.

Wat kan je doen?

Er is geen goed of fout, na de oplevering van het nieuwe gebouw zal er lesgegeven kunnen worden in een schitterend nieuwe omgeving. Als een schoolgebouw van 30/ 40 jaar geleden wordt vergeleken met wat er nu wordt gebouwd is dat een hele voortuitgang. Iedereen is uiteindelijk blij met het nieuwe gebouw: de gemeente, de ontwikkelaar, het schoolbestuur, de medewerkers en ook zeker de leerlingen.

Bij het bouwproces is het aan te raden om aan de voorkant alvast na te denken dat er ook een moment komt dat het gebouw niet meer nieuw is en dat het nodig is om onderhoud uit te voeren. Als hier tijdig al over wordt nagedacht, bespaart dit kosten en energie op de lange termijn. Dit geldt zowel voor groot onderhoud, vervangingen op de lange termijn als voor jaarlijks en preventief onderhoud. Soms kunnen kleine aanpassingen in het ontwerp grote gevolgen hebben op de lange termijn.

Komt u school binnenkort in aanmerking voor nieuwbouw of renovatie en wilt u het ontwerp een laten toetsten bij één van onze onderhoudsexperts? Neem dan vooral contact op. Wij kijken graag mee of het nieuwe ontwerp ook voorziet in een goed onderhoudsplan, de gemaakte keuzes in het ontwerp ook in het dagelijks gebruik werkbaar zijn. En of er in de toekomst niet onnodig hoge kosten zitten aan vervangingen.

Ook kunnen we kijken welke investeringen in het huidige MJOP naar voren kunnen worden gehaald voor financiering én de potentiële verduurzamingmaatregelen die hiermee samenvallen. Zo kan een renovatie óók een mooie verduurzamingsslag worden.

Neem contact op via 0172-745 085, info@younggroup.nl of via onderstaand contactformulier.

Dit artikel is geschreven door: Tim de Groot.